Quando a reforma de um apartamento se transforma em risco para todo o condomínio

Por que obras sem critério técnico, especialmente em prédios antigos, exigem um novo nível de gestão condominial

Por Israel Ebertz Malinoski

Especialista em Gestão Condominial

Durante muitos anos, a gestão condominial foi tratada como uma atividade meramente administrativa. Pagar contas, convocar assembleias, contratar prestadores de serviço e lidar com conflitos pontuais parecia ser suficiente. Essa visão, porém, ficou no passado. O condomínio moderno é um sistema técnico complexo, e qualquer intervenção mal conduzida pode gerar riscos reais à segurança das pessoas e ao patrimônio coletivo.

Um dos erros mais comuns — e mais perigosos — ainda presentes em muitos condomínios é a ideia de que o proprietário pode fazer qualquer alteração dentro do apartamento sem prestar contas ao condomínio. Essa percepção não encontra respaldo técnico nem jurídico.

O apartamento não é uma ilha

Um edifício funciona como um organismo integrado. Estrutura, sistemas elétricos, gás, hidráulica, ventilação, telecomunicações e áreas comuns estão interligados. Quando um morador altera esses elementos sem projeto e sem responsabilidade técnica, o impacto não se limita à sua unidade.

Cortes de paredes, fechamento ou alteração de shafts, deslocamento de tubulações, interrupção de prumadas de antena, internet e campainha não são decisões estéticas. São intervenções técnicas que exigem planejamento, análise e autorização.

Toda obra que interfira, direta ou indiretamente, em sistemas do prédio deve ser precedida de:

• Projeto técnico

• Profissional legalmente habilitado

• Responsabilidade técnica formal (ART ou RRT)

• Autorização expressa do síndico

Sem isso, não existe reforma regular. Existe improviso — e improviso em condomínio costuma sair caro.

Prédios antigos não foram feitos para operar totalmente no sistema elétrico

Este é um ponto que merece atenção especial, sobretudo em edificações mais antigas.

Grande parte dos prédios construídos há décadas foi projetada com uma matriz energética mista, na qual o gás desempenha papel fundamental no aquecimento de água, cocção e, em alguns casos, climatização. A infraestrutura elétrica desses edifícios foi dimensionada para uma realidade de consumo completamente diferente da atual.

Transformar um apartamento, de forma unilateral, em uma unidade totalmente elétrica significa impor ao prédio uma carga para a qual ele não foi projetado. Chuveiros elétricos, torneiras elétricas, fornos, cooktops, aquecedores e aparelhos de ar-condicionado operando simultaneamente podem gerar sobrecarga nas prumadas, aquecimento excessivo de cabos, atuação constante de disjuntores e, em situações mais graves, risco de curto-circuito e incêndio.

Isso não é excesso de cautela. É engenharia básica e respeito às limitações do edifício.

Gás: quando a irregularidade se torna risco iminente

Se as alterações elétricas já exigem cuidado, qualquer intervenção no sistema de gás exige rigor absoluto.

A retirada, deslocamento ou reinstalação de medidores de gás sem autorização do síndico e sem empresa credenciada representa uma das mais graves infrações em ambiente condominial. O medidor de gás integra um sistema coletivo, normalmente instalado em área comum, e está sujeito a normas técnicas específicas e a laudos obrigatórios de estanqueidade.

Não importa se o morador afirma que “o gás não é mais utilizado” ou que “o problema já foi resolvido”. A tubulação continua existindo, o sistema permanece ativo no prédio e qualquer intervenção indevida coloca em risco todos os moradores.

O gás não admite soluções improvisadas.

“Mas eu comprei o apartamento assim”

Esse é um argumento recorrente — e incorreto.

No direito condominial, o entendimento é claro e consolidado: quem adquire um imóvel assume também as irregularidades existentes. A ausência de autorização anterior não regulariza a situação, tampouco transfere ao condomínio a responsabilidade pelo que foi feito sem critério técnico.

O atual proprietário pode buscar seus direitos junto ao antigo dono, construtora ou responsável pela obra. O que não pode é transferir ao condomínio o ônus de uma irregularidade que nunca foi autorizada.

O papel do síndico mudou — e a responsabilidade também

O síndico moderno deixou de ser apenas um administrador. Hoje, ele atua como gestor técnico, gestor de risco e responsável legal por decisões que afetam diretamente a segurança coletiva.

Autorizar obras verbalmente, tolerar intervenções irregulares ou aceitar soluções sem projeto, laudo e responsabilidade técnica expõe não apenas o condomínio, mas o próprio síndico a riscos jurídicos significativos. A omissão, nesses casos, também gera responsabilidade.

Dizer “não” quando necessário não é autoritarismo. É dever.

O apartamento não é uma ilha. Qualquer intervenção técnica feita sem critério pode comprometer a segurança de todo o condomínio.

Gestão condominial profissional não é exagero. É necessidade.

À medida que os condomínios se tornam mais complexos, a gestão amadora deixa de ser apenas ineficiente e passa a ser perigosa. A profissionalização da gestão condominial não é um luxo, mas uma medida de proteção ao patrimônio e, sobretudo, às pessoas.

Decidir com base técnica, exigir documentação, respeitar normas e compreender os limites estruturais do edifício são atitudes que diferenciam o síndico comum do gestor condominial profissional.

A boa gestão raramente aparece quando tudo está tranquilo. Ela se revela quando há pressão, conflito e risco — e alguém precisa sustentar decisões técnicas em nome do coletivo.

Conclusão

Reformas mal conduzidas não são um problema individual. São um problema coletivo. Em prédios antigos, esse cuidado deve ser ainda maior, pois as limitações estruturais e energéticas não admitem improvisos.

Gestão condominial responsável é aquela que antecipa riscos, exige critérios técnicos e protege o condomínio mesmo quando isso gera desconforto momentâneo. Segurança, no fim das contas, nunca é exagero.

Sobre o autor

Israel Ebertz Malinoski é síndico profíssional, especialista em gestão condominial, com atuação focada em condomínios verticais e horizontais, com amplo conhecimento técnico em edificações antigas que exigem atenção redobrada. Atua com prevenção de riscos, análise de obras, adequação de sistemas prediais e profissionalização da administração condominial, defendendo decisões baseadas em critérios técnicos, responsabilidade legal e segurança coletiva.