O maior erro na gestão condominial que gera prejuízos silenciosos e pode levar o síndico à responsabilização

Na maioria dos condomínios, os grandes problemas não surgem de decisões escandalosas ou atitudes claramente ilegais. Eles nascem de algo muito mais comum e silencioso: a falta de controle técnico e documental da gestão.

Esse é, hoje, o maior erro cometido por síndicos — inclusive bem-intencionados — e também a principal causa de prejuízos financeiros ocultos, conflitos internos e, em casos mais graves, responsabilização civil e judicial.

Muitos acreditam que “ir resolvendo conforme aparece” é suficiente. Porém, a gestão condominial moderna exige planejamento, registros, acompanhamento e decisões baseadas em dados, não apenas em boa vontade.

Quando não há controle efetivo, surgem situações como:

Contratos mal fiscalizados ou vencidos automaticamente

Manutenções feitas sem histórico técnico ou laudos

Compras emergenciais mais caras por falta de planejamento

Ausência de registros formais de decisões e aprovações

Prestadores recorrentes sem avaliação de desempenho

Isoladamente, esses problemas parecem pequenos. Mas, somados ao longo do tempo, geram prejuízos financeiros relevantes e deixam o condomínio vulnerável.

O ponto mais crítico é que, juridicamente, o síndico responde não apenas por atos dolosos, mas também por omissão, negligência ou imprudência. Ou seja, não basta “não ter má intenção”. É preciso demonstrar que houve gestão técnica, organizada e transparente.

Em processos judiciais e auditorias, a pergunta central costuma ser:

“O síndico adotou as medidas razoáveis e técnicas esperadas para a função?”

Se não houver documentos, registros, contratos bem definidos e histórico de decisões, a resposta tende a ser negativa — mesmo que o prejuízo não tenha sido intencional.

Por isso, a profissionalização da gestão não é um luxo, mas uma necessidade. Um condomínio bem administrado possui:

Planejamento financeiro estruturado

Controle de contratos e manutenções

Registro formal das decisões

Transparência com moradores

Atuação preventiva, não apenas corretiva

Essa postura reduz custos, evita conflitos, preserva o patrimônio e protege juridicamente o síndico e o próprio condomínio.

Gestão condominial eficiente não é apagar incêndios.

É evitar que eles comecem.

Israel Ebertz Malinoski é Síndico profissional, Especialista em gestão condominial, com MBA na área e ampla experiência prática na administração e manutenção de condomínios.